Mayo 28, 2020
#LUC: modificaciones en arrendamiento, donación y prescripción adquisitiva.
En esta oportunidad es nuestra intención analizar los principales cambios que implicará en caso de aprobación de la Ley de Urgente Consideración (en adelante “LUC”) en materia de Arrendamientos, Donación y Prescripción Adquisitiva.

Arrendamientos


Situación actual: hoy en día en materia de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, existe la Ley N.º 14.219, en la cual se percibe un espíritu protector del inquilino, la misma establece largos plazos de estabilidad de este en el bien arrendado, como con respecto al desalojo, prorrogas extensas al lanzamiento, etc. Es por esto, que es habitual que los arrendadores solicitan garantías suficientes para cubrirse en caso de incumplimiento al momento de firmar el contrato de arrendamiento, lo cual en muchos casos dificulta el arriendo o enlentece el mismo.

Con la propuesta de la LUC, se crea un nuevo régimen especial para arrendamientos sin garantías, el cual no deroga la Ley 14.219, sino que se puede aplicar si se cumplen ciertas hipótesis, que son las siguientes:
a- el destino del inmueble (sin importar su ubicación) debe ser casa – habitación;
b- la ausencia de garantía;
c- debe extenderse por escrito y pactarse someterse a este régimen.

En caso de faltar alguno de esos requisitos se aplicará el decreto Ley 14.219 del año 1974.

Las partes podrán optar libremente: el plazo (siendo el máximo 15 años); el precio tanto en moneda nacional como extranjera, UR, UI; la facultad del arrendador de inspeccionar el inmueble en cualquier momento para corroborar el uso de este según el contrato; el método de ajuste del precio (en defecto de pacto expreso, regirá el aumento por IPC).

En este régimen especial debe efectuarse la inscripción registral para que el contrato sea oponible a terceros, pudiendo el propietario enajenar el inmueble y el adquirente deberá respetar el contrato siempre que el mismo esté inscripto.

También se estipula que cuando el arrendador haya pagado dos o más mensualidades de tributos nacionales, municipales, consumos, gastos comunes u otros servicios accesorios, cuyo pago se haya establecido en la ley o en el contrato a cargo del arrendatario, la deuda se reputará indivisible con el alquiler y su falta de pago tendrá los mismos efectos que la del alquiler mismo. Quedan exceptuados de lo dispuesto en esta norma los gastos provenientes de las reparaciones o mejoras realizadas en el inmueble, las que continuarán rigiéndose por lo establecido en el Código Civil.

Asimismo, se crean con la LUC, normas en cuanto a los procesos de desalojo cuya finalidad es la abreviación de los procesos:

Los plazos de desalojo propuestos son los siguientes:
1) Por vencimiento de plazo de: 30 días (actualmente es de 6 meses o de 1 año);
2) Por mal pagador: 6 días, (actualmente es de 20 días).

Por otro lado, a diferencia de lo que sucede con la Ley de Arrendamiento Urbano, no debe acreditarse que el propietario se encuentra al día con los pagos de tributos sobre el bien para poder iniciar la acción de desalojo.

Hoy en día para que un inquilino se configure y devengue en lo que la legislación denomina “mal pagador” se requiere intimación al deudor con plazo mínimo de 20 días; con este régimen que se crea en la LUC este plazo es de 3 días.

Se eliminan también las prórrogas a los lanzamientos, en la normativa actual van de 60 días a 3 años, bajo este régimen solo se prorroga por razones de fuerza mayor y por 6 días como máximo.

Este régimen fomenta que el arrendador pueda aceptar este régimen sin solicitar garantías, ya que lo protege de forma más amplia, eliminando los plazos protectores del arrendatario tanto en las intimaciones de pago, plazos de permanencia, desalojo con plazos extensos, prorrogas al lanzamiento, con el objetivo de simplificar el arriendo, dinamizar las relaciones contractuales y así fomentar el acceso a la vivienda por aquellos que no pueden o no quieren ofrecer garantías.

Donaciones


Se propone la derogación del artículo 1112 del Código Civil, el cual establece que “cuando el inmueble o inmuebles donados excedieren el haber del donatario y este los hubiese enajenado, los coherederos podrán repetir contra el tercero poseedor por el exceso y previa excusión de los bienes del donatario”.

Es decir que se modificaría la acción de reducción de donaciones por inoficiosas, las cuales son aquellas que hace el donante vulnerando las legítimas de los herederos forzosos.

Se propone que se pueda reclamar a los donatarios y sus sucesores a título universal (a quienes recibieron la donación) y no a los terceros que luego adquirieron esos bienes.

Prescripción adquisitiva


La prescripción adquisitiva de un bien inmueble u otros derechos reales es un modo de adquirir, es decir de hacerse propietario, de una cosa ajena por el transcurso del tiempo.

Para poder adquirir por prescripción debe tramitarse un proceso judicial y probar en el mismo la posesión pacifica, continuada, publica y con ánimo de dueño sobre el bien a prescribir por un plazo de tiempo de 20 años si se tiene justo título y buena fe y de 30 años en caso de no tener justo título.

Con el objetivo de acortar dichos plazos y actualizar la legislación de nuestro país, se propone con la LUC que la propiedad de bienes inmuebles u otros derechos reales se adquiera por la posesión de 10 años (en vez de 20 años) con buena fe y justo título y de 20 años (en vez de 30 años) en caso de no tener justo título.

Asimismo, propone que se tramite por el proceso extraordinario el juicio de prescripción, lo cual determinaría plazos más cortos y un proceso más rápido que el proceso ordinario (proceso por el cual se tramita actualmente).

Para los que comiencen a poseer luego de la entrada en vigor del nuevo Proyecto en caso de aprobarse, regirán los nuevos plazos (10 y 20 años).

Si la posesión comenzó antes de la entrada en vigencia de la Ley y se termina de configurar los 10 o 20 años antes o dentro de los 2 años posteriores a la entrada en vigencia de la Ley, el derecho a prescribir con los nuevos plazos de la Ley se consumará a los 2 años de la entrada en vigencia de la Ley, es decir que las prescripciones que ya se hubieren configurado debido a esta modificación, lo harán recién a los 2 años de la entrada en vigencia de la LUC.

Artículo escrito por:
Dra. Esc. Florencia Bonsignore.

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